恒大倒了,碧桂园爆了,而万科早已勘破生死

发布时间:2023-08-14 17:16:45
来源: 中国网
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  压垮碧桂园的“稻草”

  自从恒大以一种不太光彩的方式倒下后,碧桂园就成了名副其实的宇宙第一房企。

  碧桂园似乎也没有让人失望。2022年,碧桂园交房70万套,比排名其后的恒大(30.1万套)、万科(28万套)之和还要大。在这场史诗级的保交付之战中,碧桂园成为当之无愧的行业表率。

  单从数字来看,碧桂园的债务相对可控。截至2022年末,碧桂园手中依然握有1475.5亿现金,1.74万亿总资产也远远高于1.43万亿总负债。此间,代表预收款的合同负债6682亿元,占总负债的47%。

  剔除预收款,7667.32亿的负债可以更精准的衡量碧桂园的债务状况。须知,同样剔除合同负债后,恒大同期负债高达1.72万亿元,约为碧桂园的2.3倍。

  怎么看,碧桂园都是相对健康的。至少碧桂园与恒大有着天壤之别,不太可能成为“恒二”。

  但两笔未能在8月7日支付利息的美元债,还是将碧桂园带入了舆论漩涡。

  信息显示,这两只债券分别为“碧桂园4.2%N20260206”与“碧桂园4.8%N20300806”,发行规模均为5亿美元,到期日分别是2026年2月6日以及2030年8月6日。尽管两笔美元债票息合计只有区区2250万美元,但宇宙房企碧桂园却未能按期支付。

  一波未平,一波又起。8月10日晚,碧桂园发布公告称,预计2023年上半年净亏损在450亿-550亿之间。消息一出,行业哗然。如果说几千万美元利息延期还有些小意外,那这500亿亏损就是实打实的大事故、大地震。

  要知道,碧桂园去年同期净利润还有19.1亿元,而2021年全年净利润更是高达410亿。

  房地产销售毛利下降,利润支撑不起成本;物业项目大幅减值;外汇波动造成净兑损失扩大;这是碧桂园给巨亏列出的三点原因。但其实,透过另外两个视角能更加直观的透视碧桂园债台高筑的真相。

  第一是盲目囤地。自2016年开始,碧桂园开始疯狂囤地。根据第三方数据统计,2016至2019年碧桂园拿地金额分别高达2400亿、2600亿、1200亿元、1300亿。截至2020年上半年,碧桂园的总土储货值便达2.72万亿元,高举行业第一。

  土储疯涨支撑了业绩狂飙。2015年碧桂园权益合同销售额只有1402亿元,2016年增至3088亿元,2017年再次升至5508亿元。此后两年,碧桂园合同销售额分别为5019亿元、5522亿元,直至2020年攀升至最高位的5707亿元。

  当市场火热的时候,囤地与业绩形成正循环,拿更多的地往往意味着更大的销额。但在市场回归理性时,房企开始谨慎拿地,这又会降低未来销售预期,最终形成恶性循环。

  2021年,碧桂园权益合同销售金额5580亿元,2022年骤降至3575亿元,2023年上半年定格在了1288亿元,同比下滑了30.44%。

  相对应,2022年碧桂园全年拿地金额61亿元。今年上半年,碧桂园拿地金额也只有58亿元。囤地与销额实现了双降,但前期囤地积攒的成本与当下下滑的业绩,最终对债务形成了一次双杀。

  第二是重仓低线城市。根据财报数据,截至2022年底,碧桂园在三四线城市的合同销售额占比达到60%。如今,碧桂园决定未来销售的土储,同样呈现出分散化、低线化的特征。由于低线城市普遍缺乏人口流量与经济支撑,房价最终难以获得有力支撑。

  尽管在经营上碧桂园逐渐向一二线城市倾斜,但船大难掉头已是既定事实。

  疯狂囤地造成的成本压力,大肆布局低线城市引发的价格下滑,再加上致命的市场预判,最终让碧桂园尝到了现时的苦果。

  2023上半年碧桂园交付27.8万套,距离全年70万套交付目标还有一段不小的距离。

  接连释放的坏消息,让碧桂园前景蒙上了一层重重的阴影。

  万科“焦虑式”自救

  就在碧桂园疯狂拿地,创造销售神话的那几年,另一家房企也做了几件轰动行业的大事。

  2018年,万科董事长郁亮喊出了行业进入“白银时代”的口号,这与当时房地产的一派火热景象格格不入。

  同年,郁亮将“以现金流为基础”的经营理念,确认为万科最高战略方针(之一)。

  也是在这一年,万科请回来了阔别总部两年多的祝九胜,将总裁兼CEO的职位交到了他的手上。彼时,有20年建行工作经验,并熟练掌握投融资手段的祝九胜,是郁亮心中执行新战略的绝佳人选。

  仅用一年时间,万科便大手笔调整了企业认知、经营方针以及人事高管,全方位落地了以“现金流为基础”的经营战略。不得不说,如此高效的总动员,实属罕见。

  只能说,包含郁亮在内,万科高层的危机意识与应变能力够快、够强。但彼时,无论是白银时代的观点,还是破格提拨祝九胜,郁亮都面临行业不同的声音。

  但郁亮坚决要用祝九胜。他给出了选择祝九胜的三点理由:第一,祝九胜管理的资金部门历来是最佳部门;第二,“现金流理念”是祝九胜带给万科的新变化;第三,祝九胜有独特的见解,很强的思考能力......

  事后证明,祝九胜当得起郁亮的这份信任。祝九胜掌舵的万科,不再片面追求销售额,而是将更多精力投入到提升回款率、保障现金流上。2018年上半年,万科的回款率一度达到了90%以上。

  在业务回款之外,祝九胜还通过娴熟的融资手段,保证了万科充足的现金流。2018-2020年末,万科货币资金余额分别为1756.68亿元、1661.9亿元、1952亿元。

  万科钱袋子终于鼓了起来,但任谁也没想到,一场潜在风险也在悄悄酝酿。

  尽管与恒大、碧桂园相比,万科更具忧患意识、更早做出应对,但也不可避免的卷入了“拿地”风波。

  2018-2021年,万科拿地金额分别是1316亿元、1610亿元、1349亿元、1401亿元。2017年至2020年,万科地售比提升了17%。一些有代表性的土地项目就是此时拿的,比如万科耗资32亿元接手的华夏幸福(2.430, -0.06, -2.41%)环京项目。

  囤地的风险是滞后的,它往往以销售端表现不佳而引爆,继而对财务状况带来全面、不可逆的影响。

  2021至2022年,万科销额分别同比下滑了18.4%、33.6%。2021年上半年,万科净利润同比下滑了11.7%,为此前13年历史上的第一次。

  事后,郁亮曾带头总结,“我们虽然认知的比较到位、比较早,但是行动上仍然没有完全摆脱惯性,出现了一些投资上有些冒进,产品操盘离散度比较大的问题”。

  但与多数同行相比,秉持现金流基础理念的万科,已然足够优秀。

  多元业务“缩量式”进化

  事实证明,多数财务问题最终都要归罪于业务。

  透过净利润下滑,祝九胜看到了万科“销售规模增速下滑,开发业务利润率下滑,以及新业务转型滞后”等诸多难题。

  祝九胜开始寻求开发业务之外的新突破。2018年,万科旗下长租公寓被定为地产开发与物业服务之后第三个核心业务。2022年,祝九胜开始直管长租公寓。

  尽管战略定位极高,但在现实发展中,长租公寓也只能以一种“缩量”的方式进化。

  万科曾提出“2018年45万间,远期100万间”的宏大目标。从最初追求规模速度,到后来挑选“算得过来账、有影响力”的项目,泊寓最终在规模扩张上变得谨慎起来。截至2022年底,泊寓只做了不到30万间,这与最初的目标差距甚大。

  即便缩量来做,这项业务的销售也不甚乐观。祝九胜一方面要求员工深入一线,聆听客户需求。“要思考三个问题,解决了什么需求痛点,怎么保证租客利益,如何让租住服务更满意。”

  另一方面,他更是不惜亲自下场,自己当店长、做体验官、并兼职找客户。祝九开启了全员销售模式,通过狠抓销售,如今泊寓近80%的客户都是万科自己找来的。

  此外,祝九胜还推动了由C端向B端获客理念的转化。在他看来,一个B端客户往往能撬动更多的C端客户。如果B端客户足够大,这将是一个巨大的乘数效应。

  以行业视角看,2B确实有两大优势,一是能降低获客成本,二是能维持较高的整体出/续租率。通过这些细碎的有意义的小事,祝九胜最终帮助泊寓实现了降本增效。

  2023年第一季度,万科公寓收入增长了10.8%。除了长租公寓板块,万科的物流与商业也走出了相似的曲线,两者营收分别增长了20%、10.4%。

  如上文,郁亮曾总结万科过去存在的两个问题:一是投资激进,二是离散度高。

  透过泊寓,我们能看到祝九胜先对业务条线缩量,继而狠抓销售提质,最终实现业务突破的逻辑。将泊寓经营逻辑推而广之,再将多业务协同并进,便是破离散度高难题的好方法。

  祝九胜将万科多元化协同战略描述为“打群架的能力”:如果一个城市有问题、有需求,可以把各个军团调度起来,在一个城市里建立一个良好的发展生态。

  有了多元业务的缩量式进化,郁亮终于可以大胆说,“我们今天应对变化的主动性又多了一点”!

  结语

  作为最头部的房企,万科始终以一种忧患意识、变革精神,应对着行业剧变。

  这些不算高明的手段,甚至有些企业不愿干的脏活累活,成为万科一点一点凝聚力量,抵御外部风险的重要武器。

  当然,但这并非说万科已经平稳度过了危险期。

  2023年一季度,万科在营收上延续了多年的持续增长,但扣非净利润同比下滑了40%。从2021年开始,这已经是万科在扣非净利润上持续下滑的第三年。

  2023年6月30日,在万科股东大会上,祝九胜表达了对未来充满信心的三点原因:一是行业机会,房地产业态是一个10万亿级市场,未来还会出现新需求、新业态、新赛道。二是万科较早布局了长租公寓、商业、物流、酒店,具备往下跑的能力和条件。第三是多赛道的万科可以跑得远。

  这三点信息可以概括为:万科先人一步的多赛道布局。但一个不争的事实是,这些业务几乎都对开发业务有较大依赖性,且整体规模较小。

  2022年,万科房产开发相关业务营收占比高达93.4%,物业服务的营业占比 5.1%,公寓等相关业务占比依然较小。

  这也意味着,万科依然要直面行业大环境的冲击。万科的主动性确实多了一点,但也只是一点点。

  但万科的最大优势并不在于此。忧患意识下超前的战略预判,以及超强的业务迭代能力,才是万科应对各种挑战的最大依仗。只要这个禀赋一直在,万科便能屹立不倒。

  恒大倒了,碧桂园爆了,但后者大概率不会是下一个恒大。同样,早已勘破生死的万科,也大概率会走出与恒大、碧桂园不同的轨迹。

(责任编辑:于昊阳)

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