《商业观察》记者赵现垒 北京报道
2024年春节假期结束后,楼市传统的“小阳春”如期而至。根据多家权威机构提供的数据,进入3月份,北京、上海、广州和深圳的二手房交易量均出现了回升的趋势。然而,新房市场的表现则因地而异,呈现出不同的态势。尽管政府已经放松了相关的楼市调控政策,但购房者在决策时仍然表现得相当谨慎,这主要是对房价未来走势的不确定性所致。
那么,二手房市场的整体表现如何呢?根据深圳市房地产中介协会的数据显示,2024年第10周(3月4-10日)深圳全市的二手房交易量达到了1094套,环比略有增长,虽然增长幅度较为缓慢,但市场整体仍保持着上升的趋势,业内专家对此表示,“放松限购”等楼市新政对于深圳楼市的刺激作用还需要进一步观察。当前成交的二手房主要集中在低价房源上,这些房源通常具备两个特征:一是自2023年以来价格降幅较大,已经降至刚需购房者能够承受的范围内;二是业主的售价低于所在片区的平均挂牌价格。从目前的市场交易情况来看,积蓄已久的刚需释放成为了市场的主要动力。特别是在广州和深圳这样的城市,新市民和年轻人的刚需基础非常扎实。当房价下跌到他们的购买力水平时,就会驱动交易量的回升。然而,由于市场对价格下跌的预期并未减弱,因此购房者的观望情绪仍然浓厚。一旦积累的刚需和刚改需求释放完毕,交易量可能会再次出现下滑。这与2023年2-3月市场的回升,以及4月的迅速回落有着相似之处。
根据2023年的成交数据,我们可以观察到二手房市场的活跃度相当高甚至已经超越了新房市场。在价格方面,虽然部分区域出现下滑,但也有一些区域和产品展现出了强大的抗跌能力。我们需要辩证地看待这一现象。价格稳定的楼盘并非仅仅依赖于成熟的配套设施。事实上,那些在过去周期内价格保持稳定的项目,往往更能够抵御市场的波动,而不是那些经过炒作导致价格虚高的楼盘。此外,要重视实际收益。只有将房产成功出手,才能真正计算收益率。在双轨制下,虽然会有大量房产被抛售,但那些位于强大区域、拥有优质学校资源以及较新的次新房源,只要满足其中两个条件,其市场表现就不会太差。
多地二手房市场迎来新变化
进人2024年,全国楼市调控政策出现了新的动向,四个一线城市纷纷在限购政策上进行了不同程度的松绑。特别是在进入3月份之后,一线城市的二手房市场开始展现出一些新的活力,相较于之前几个月,市场活跃度有了显著的提升。在上海,这一趋势尤为明显。3月份以来看房的人数显著增加,房地产市场的热度似乎正在回升。降息政策对上海居民的购房意愿产生了一定的提振作用。不过由于市场存在区域和楼盘类型的差异,其后期效应还需要一个积累和释放的过程。因此,后续还需进一步施策,以巩固市场信心。
2024年以来,上海在房地产调控方面,逐步释放政策效应。其中,降息政策对市场的影响尤为直接。此次降息政策对于外环外购房成本的降低效果更为显著,因此不仅二手房市场活跃,新房市场也吸引了更多购房者。降息政策实际上是需求侧政策的一部分,它与其他政策相结合,形成了一套需求侧管理的“组合拳”。随着降息政策的实施,市场对于政策利好的预期逐渐增强,这有助于进一步提振购房者的信心。
北京,作为全国楼市的重要风向标,其二手房市场的变化更是引人关注。根据北京某房地产中介机构发布的最新数据,进入3月份后,北京挂牌待售的二手房数量迅速攀升至约14.21万套,相较于半个月前增加了8000多套。这一增长不仅体现了市场供应的增加,也反映出在短期市场预期向好的情况下,许多业主希望抓住机遇通过出售现有房产来实现改善需求或资金回笼。市场的活跃度也随之提升,带看量较之前增长了50%以上。这一变化意味着更多的购房者和业主开始积极参与市场活动,为市场注人了新的活力。随着带看量的增加,预计市场交易的转化率也将随之提高,未来的交易规模有望实现显著增长。
另外,首套房贷利率的下降每年可以为广大购房者节约利息支出高达1700亿元。这一政策利好在成都市场也得到了充分体现。成都市不动产登记中心迎来了大量购房者前来办理房屋交易过户登记,显示出市场交易的活跃程度,当地房产中介经纪人表示,5年期以上LPR的超预期下调对市场的提振作用显著。一些原本还在观望的购房者纷纷决定人手,使得市场成交量有所增加。近期带看的量较年前有所增加,线上咨询量也相应提升。在与客户的沟通中发现客户的购房意愿更为明确,购买周期可能会缩短,这进一步证明了市场的活跃度和购房者的信心。
在一些人口净流人高的大型城市群的中心城市,二手房的消费量以及新房市场都呈现出积极的发展态势。这一趋势不仅有利于房地产市场的健康发展,也为购房者提供了更多的选择和机会。
供需逻辑发生改变
根据CRIC最新发布的数据,2024年3月,我国30个重点城市的新房成交量同比大幅下滑52%,即便与2023年第四季度的平均水平相比,也仍然下降了23%。这一单月成交量已经跌至历史较低水平。与此同时,在多数热点城市如北京、深圳、广州、上海、天津、武汉和青岛等,手房交易量却创下了自2023年3月以来的新高。特别值得一提的是,深圳市在3月份的二手房网签量达到了5196套,这一数字上一次出现还要追溯到2021年2月(当时为5272套)。上海和广州的二手房市场在3月份也表现出强劲势头,交易量接近去年同期的水平。
进一步分析数据,我们发现2024年一季度,这30个城市的二手房交易量已经达到了新房交易量的1.56倍。这表明,如果说楼市存在所谓的“小阳春”,那么它主要体现在二手房市场上。在具体城市层面,3月份深圳的二手房交易量为5186套,而新房销售量仅为2245套,二手房交易量是新房的2.31倍。在广州,二手房交易量为9373套:新房销售量为4043套,二手房同样是新房的2.32倍。这一趋势清晰地显示了二手房市场对新房市场产生的“挤出效应”
在2024年3月份的深圳二手房市场中,交易价格的变动趋势尤为显著。具体来看,与2023年3月相比,低于市场参考价0%~10%的房源交易占比从25.1%上升到了27.2%,显示出购房者对于价格较为敏感,愿意选择价格稍低于市场平均水平的房源。更为引人注目的是,低于参考价10%~20%的房源交易占比大幅攀升,从去年3月的4.8%跃升至33.8%,这表明不少卖家为了促成交易,愿意提供较大的价格优惠。同时,低于参考价20%以上的房源占比也显著增加,从去年3月的1.4%增至20.4%,进一步证明了当前市场上“以价换量”的趋势愈发明显。
当我们放眼其他城市时,也能发现类似的趋势。以上海为例,目前300万以下的二手房源交易占比接近40%显示出市场对于中低端房源的需求旺盛。此外,外环外的二手房交易占比超过了50%,这也说明了购房者在选择房源时,对于地理位置的考量开始变得更加灵活。在面积方面90平米以下的房源交易占比高达63%,70平米以下的房源交易占比也达到了36%,这些数据都反映了当前市场上对于小户型房源的偏好。
再来看武汉的情况。据CRIC监测数据,总价100万以下的二手房成交占比自2020年以来持续增长,从2020年的17%一路攀升至今年3月的35%,这充分说明了市场对于低价房源的追捧。与此同时,二手住房交易价格也在持续下行,至2024年2月末已降至14742元/平,创下了历史新低。类似的情况也出现在天津和青岛。尽管这两个城市的二手房交易量创下了一年来的新高,但仔细观察后可以发现,新房和二手住宅之间的价差正在逐渐扩大。这种明显的价差使得二手房在性价比上凸显优势,成为更多购房者的选择。
综合观察当前楼市格局,可以清晰地看到二手房市场已经逐渐取代新房市场,成为楼市的主导力量。无论是从供应量还是成交量来看,二手房市场都展现出了强劲的增长势头。特别是在刚需为主导的市场背景下,面对就业、收人、消费和预期等多方面的不确定性,那些由就业、上学、结婚等实际需求驱动的购房者更倾向于选择二手房作为他们的首选。
二手房的吸引力不仅源于其价格优势,更在于其独特的区位优势、学位资源以及灵活的总价和单价控制。以天津为例,和平、河西、南开三区作为教育资源最为丰富的片区,二手房成交量持续领先。其中,和平区的诚基经贸中心凭借其对应的耀华小学学区优势,在短短两个月内成交了高达35套二手住宅,且套均价控制在200万以内,充分显示了学区房在二手房市场中的巨大吸引力。在二手房市场的崛起下,供需逻辑发生了根本性的变化。与新房市场相比,二手房市场具有更高的供应弹性和灵活性。新房市场的供应往往受限于开发商和地方政府的调控,从拿地到销售需要经历漫长的周期。而二手房市场则不同,由于房源供应来源于广大的个人业主,他们可以根据市场变化随时调整自己的出售意愿和价格,使得市场供应更加灵活和多样化。
目前,一线和二线热点城市的二手房挂牌量普遍在10万~15万套、15万~25万套之间,部分城市甚至超过了这个范围。庞大的挂牌量意味着市场上有大量的房源等待出售,这为购房者提供了更多的选择和议价空间。同时,由于业主之间的分散性和竞争性,二手房的最低售价往往成为整个片区的价格锚定点。随着市场供应的增加和购房者对价格的敏感度提高,二手房价格逐渐回归理性,甚至出现了大幅度下调的情况。
在现实中,由于业主对价格的认识差异较大,很多人往往会先设定一个较高的挂牌价,然后随着市场反馈和中介的劝说逐步调低价格。这种价格调整的过程不仅拉长了交易周期,也消耗了卖家“卖高价”的热情。当售房紧迫度达到临界点时,一些投资客、创业者或法拍房等急需现金的业主会大幅度调低价格以尽快出手。这种价格下调的普遍现象进一步推动了二手房市场的价格回调。
当价格达到刚需购房者的心理价位时,结合学位、就业、结婚等刚性需求,供需开始匹配。这种供需匹配的情况使得一季度二手房市场相对于新房市场表现出色,成为了新房市场的有力替代品。这也导致了新房市场的去化难度加大,去化率逐年下降。从2019年的68%降至2023年的48%,再到2024年3月份的28%,新房市场的去化压力可见一斑。
活跃是长期趋势,短期也有波动
进入2024年,二手房销售市场持续呈现出优于新房的趋势,而这一现象背后的主要驱动力来自于二线城市的活跃交易。这种变化不仅受到周期性因素的影响,如新房供给质素的阶段性偏低,同时也受到了二手房市场内在趋势性因素的强力推动。
然而,需要明确的是,二手房交易的活跃并不等同于整个房地产市场的繁荣。2024年1月,一、二、三线城市的房价指数分别为100.8、87.6和92.3(以2018年11月为基准100),显示出二线城市的房价跌幅实际上大于一线城市。这表明,二手交易的旺盛更多是由于购房需求从新房市场转向二手房市场,而非市场整体繁荣的反映。
二手房市场的活跃,一方面受到新房供给质素阶段性偏低、优质土地供给有限等周期性因素的影响,另一方面也受到了更为深刻的趋势性因素的驱动。这些因素包括二手房有效挂牌数量的增加、次新房源和大户型的增多,以及业主挂牌定价的相对理性。此外,政策方面对二手房市场的边际放松力度也更大,如认房不认贷、购房退税、带押过户等政策对二手房市场的刺激作用超过了新房市场。
从中长期来看,我国二手房市场的活跃度有望持续提升,越来越多的城市将进入以二手房交易为主的时期。然而,这一趋势也可能受到短期因素的影响,如开发企业的推盘意愿、具体政策的调整等。因此,在看好二手房市场前景的同时,也需要关注这些短期波动可能给市场带来的影响。随着二手房市场占比的提升,按揭贷款投放与新房销售之间可能出现背离。但值得注意的是,在存量房中介和存量房装修等细分领域,可能会成为整个房地产产业链中的亮点。此外,房价的表现也可能更加分化,更多地体现区域的居住价值。
在房地产市场的纷繁复杂中,购房者的偏好往往受多重因素影响。传统观念中,人们往往偏好于新房的崭新与期待,然而,在当下的市场环境中,一种截然不同的趋势正在悄然兴起--越来越多的购房者开始青睐二手房这背后所蕴含的深层原因值得我们深入深思,房地产市场的两大主体--新房与二手房,各自承载着不同的特性与优势。新房,作为期房,往往承载着购房者的憧憬与期待,但与此同时,也伴随着不确定性。从模型到工地,再到未来的配套设施,都充满了变数,能否按期交房、配套设施能否完善等问题,都让购房者心中存疑。而二手房,则以其现房的优势,让购房者能够直观地感受到房屋的实际状况,周边配套、学区划分等关键因素都已明确,大大降低了购房者的风险。
除了这种所见即所得的直观感受,二手房之所以受到越来越多购房者的青睐,还因其拥有诸多其他优势。首先,二手房的地段往往更为优越,位于城市的核心区域,交通便利、生活便捷;其次,二手房的即买即住特性,让购房者无需等待漫长的交房期,即刻便能享受家的温馨;最后二手房的价格通常更为实惠,且存在砍价的空间,让购房者能够以更为合理的价格购人心仪的房源。
与新房市场相比,二手房市场似乎更具活力。在新房市场滞销、供应不足、交房即维权等问题频发的背景下二手房市场却凭借其独特的优势,实现了供销双双大涨的佳绩。这得益于二手房市场的成熟配套设施、明确的学区划分以及即买即住的便捷性等因素的叠加影响,同时也与带押过户政策的推动密不可分。
业内人士普遍认为,二手房市场的活跃对于整个房地产市场来说是一个积极的信号。它不仅有助于提升整个行业的动销率,还能够促进新房市场的销售,为购房者提供更多的选择。然而,随着各地二手房挂牌量的不断增加,市场能否持续保持这种热度,仍是一个值得关注的问题。
为了推动二手房市场的持续健康发展,我们需要为其创造一个良好的环境。这包括减轻交易环节的负担、提振市场信心与预期,以及给予更多的支持与鼓励。例如,金融机构可以考虑为二手房交易提供更为优惠的贷款利率,地方政府也可以考虑为二手房交易提供契税补贴等政策措施,以进一步激发市场的活力。这些措施的实施,需要各地政府、金融机构以及市场参与者共同努力、积极探索与创新,为二手房市场的未来发展创造更加广阔的空间。
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