社区商业在当今社会中愈演愈烈，它们就像是人类的每一根毛细血管一样深入到城市生活中的每一个角落，未来的市场前景十分广阔，所以国内的很多地产企业也争相加人其中，很多大型企业已经开始推出较为完备的社区商业产品线，例如万科里、绿地邻里均已成为一定的规模集群。但是大部分的商业项目却因为种种原因出现各类问题，甚至招商的步骤完成后顺利开业，仍然在三年内就感受到门庭冷落的滋味，只能够冷清收场，到底是什么原因导致如此情境，让我们共同去挖掘其中深层次的原因。

一、社区商业的现状

社区商业的发展已经走过了二十多年，建筑形态也由当初的底层商铺逐步转变为大中型购物场所，消费者的体验感更加浓厚，商品业态也更加丰富，社区商业从满足人们的日常生活需要正在发展为对人们精神需求的满足。当前很多社区商业仍然面临底层商铺过多、缺乏对未来的规划和各类电商冲击的问题，近几年一部分新增的社区商业更是无法让消费者眼前一亮，无条件的复制曝光率极低，因为时间限制也无法满足消费者的需求;除了一些客观因素，社区商业和人们的情感沟通较少，往往盲目追求成功案例竞相模仿，缺少对当地消费者的调研和沟通，社区商业无法满足消费者的需求，导致社区商业无法继续发展。

这些问题无论是以何种角度来看，其中的因素十分客观，但是这并不是最根本的原因，所以社区商业一定要遵循商业规律、敢于人先，善于突破其中的发展壁垒，所以想要顺利开展社区商业更加需要人才和具有发展眼光的优秀的企业家，所以社区商业的规划需要规避以下几个问题：

1.项目规划要有发展性

未来的社区商业运营后出现的问题，都是因为之前规划不够优质，社区商业的规划也不够合理，很多商铺的价值一降再降。社区的商业规模无论多大，业态的发展比例都要进行精准的设计和定位，只有配备与当地区域相融合的设计理念，了解到周边消费者的水平和需求，才能够做出客观冷静的判断。例如当地区域内老年人居多，所以社区商业内并不适合建造儿童乐园以及以儿童为重点的商场; 如果社区商业建在高校附近，则应当多设立密室逃脱、狼人杀等价格较低却十分新奇的店铺，吸引学生来此游玩。

与此同时，社区商业需要提前预留出相应的调整空间，在业态的选择上要有所取舍。任何一种商业类型的运营模式都不可能在第一时间做到最好，所以商场需要不断调整。业态模式，只有达到消费者喜爱度较高的模式才是最佳状态，所以在设立之初就要预留出相应的空间，一旦发现端倪第一时间开启调整的计划。

2.建筑标准需要达标

社区商业中的业态规划终究需要建筑物来承载其中的内涵，所以开发商应当注意到这一点。如果物业布局没有考虑到居民的生活习惯，那么社区商业很难开展起来，尤其是一些项目周边入驻的商户已经成熟，那么很少有商家愿意去承租，因为大多数的居民都比较习惯去熟悉的地方购买日常用品;有一些建筑标准如果没有符合业态要求，却在开发前期用大量人力物力进行招商，但是不久之后就流失了一大半商铺，其他的商铺业主也十分消极，因为烟道设计有误，很多餐饮类店铺无法正常进行商业活动。

3.打造主题类社区商业

虽然当前互联网商业十分广泛，并且逐渐打破了物理壁垒，但是家庭消费、社交需求和个人的娱乐仍然需要社区商业类支撑。所以社区商业中的早市摊位、水果店、蔬菜店等地点可以满足人们生活的需要，也是社区商业足以对抗电商消费的最大筹码,但是优秀的社区商业需要鲜明的主题。优秀的社区商业首先要进行合理化的规划，这是商业设计的独特魅力，也是结合建筑、艺术等方面一起建造出的优美商业环境，消费者对来此购物乐此不疲，所以独特的商业设计可以激发出消费者的消费欲望，让人们感受到购物的快乐，人们深入体验的同时，整个商业地产的价值也会持续性地增长。

(1)室内外空间的联动性

在社区商业的设计过程中，室内和室外的联动性十分重要，因为合理的互动能够创造出舒适和趣味性的开发型空间。当前很多社区商业对室外空间的预留不够或者处理方式相对简单，导致为后期的商业运营埋下了隐患。所以优质的商业设计不仅是每一个“点”的规划，更是要面面俱到，充分利用商业外部的空间，环境和商业的统一和独具魅力的设计让社区商业的感染力不断增强，甚至影响到城市规划，这样的商业对消费者的吸引力也在逐渐增大。

(2)平层和地下空间的设计

对于大型的社区商业来说，首层的平面设计会关系到整个商业价值，由于首层会与外界环境相连，消费者进入社区商业中映人眼帘的便是首层商业店铺，所以首层商业运营不但是人流的聚集点，而且是交通和室内外空间的交叉点。所以首层设计需要设计为四通八达，还要创造出完美的商业环境，让商业价值达到最大化。

对于社区商业来说，地下车库往往是消费者是否会再次光顾的重要原因，如果消费者的停车需求无法得到满足，其至缺少明确的区域划分和标识系统，消费者的消费欲望被浇灭，便不会再选择来消费。

社区商业中的地下一层甚至二层空间都有着巨大的商业潜力，只要利用交通便利的特点，通过广告、标识、广场等多方面的设计理念来引导消费者进入商场，就能够挖掘出最大的潜在价值。

(3)体验性空间设计

一个优质的社区商业设计要拥有独特的吸引力，吸引力的前提便是要让消费者具有深入其中的“体验性”，传统的商业模式之所以受到青睐就是体验性消费模式。伴随着社区商业的发展，人们对于情感上的追求更高，精神层次的消费感十分重要，这将会成为社区商业是否会成功的重要标志。未来的社区商业发展方向需要满足消费者时间消费和精神追求的需要。

社区商业的设计将会直接影响到未来的运营模式，商场面对的消费者十分复杂，动线设计需要考虑到人流、交通等多方面因素，充分考虑到交通因素，才是社区商业设计的前提，不但在规划前期要考虑到交通问题，后期的管理和运营也要同步进行。通过多个成功社区商业案例表明很多商业失败的原因并不在于设计，而是缺少规划的思路以及系统化管理方法。

二、日本ODAKYU湘南GATE购物中心案例分析

日本的ODAKYU湘南GATE 购物中心仅有1.26万平方米的经营面积，改造前的收益甚微，但是改造后却创造了销售额的奇迹，虽然在商圈内集合了多个竞争商铺，但是仍然能够平衡各个商铺之间的利益。

1.项目介绍

日本ODAKYU湘南GATE改造前只是位于藤泽站南侧的一个百货商店，面临日益紧张的生存危机，2018年进行了大规模的改造，将传统的百货业逐渐打造成为多方位的购物中心，总共八层包括六十五家店铺。在改造之初，日本ODAKYU湘南GATE便提出了“舒适”的主题，人们可以轻松地和家人朋友在此就餐和休憩，这一理念吸引了众多的消费者到此地游玩。我们可以从中发现尽管购物中心的面积较小，但是楼层设计十分巧妙，能够突出特色餐饮和多元化的服务。

藤泽站作为当地十分重要的交通要塞之一，消费者可以乘坐多种交通工具抵达。根据调查，目前南广场约有17万人可以转化为潜在的客源，而北广场客源数量也有11万人。为了引入客流量，项目特意加入了天桥设计，让人们轻松到达购物中心。

2.主题设计

距离藤泽车站不远的江之岛是2020年东京奥运会帆船比赛的场地，整个地区的临海风光也成为日本ODAKYU湘南GATE吸引消费者的重要环节。在整个社区商业购物空间中，人们可以随时感受到大海的气息——浅蓝色、浅粉色和原木色的搭配，给消费者带来活泼轻松的休闲感。和之前传统的百货中心对比，这样的设计更加接地气，时尚的装潢受到年轻人的追捧。同时，日本ODAKYU湘南GATE的餐饮场地、生活服务、玩乐项目等内容也组合成多元化的主力店铺，每一层都有一个主题的设计让人们轻松选择自己想要购买的商品，让消费者驻足的同时，也让每一层的客流量达到平衡。

日本ODAKYU湘南GATE的六楼被打造为促进人们沟通交流的区域，图书馆、画廊等与人们息息相关的公共空间，让其与居民的日常绑定在一起。七楼以餐饮为主题，整合了多个餐饮品牌，营业时间也比其他楼层延长两个小时，为“夜猫子”提供更多便利;同时七楼还设有“活动广场”，人们可以举办各类活动，丰富日常生活。

3.其他设施

日本ODAKYU湘南GATE的其他设施得设计也十分巧妙。洗手间的位置易于寻找，并且配有母婴休息室，室内安静、宽敞的环境方便了一些年轻的家庭前来购物;商场内的休息空间布置在商场的各个地区，消费者如果逛街感到疲惫的时候，周围的沙发、木椅等多种形式的休息地十分方便；同时在餐饮店内还设有电源插头和整体WIFI，让商务客户不会因为手机或者笔记本电脑没电产生焦虑情绪。

虽然开业后的收益喜人，但是也并不代表没有危机，藤泽车站附近的商圈内还有几个社区商业中心在翻新，未来也许会有更大的挑战，持续创新的“战争”仍然存在。社区商业除了要吸引消费者来这里消费，运营的策略也是未来能否稳定客源的关键。社区商业要对各个品牌进行合理化定位，注重购物中心“软件”和“硬件”的实力，只有对客源进行分类才能够打造出多重服务模式。

社区商业中心需要服务的对象包括消费者和店铺的经营者，购物中心还要向消费者提供餐饮、休闲、购物等多元化服务场地，向商户提供便利的经营环境，归根究底，只有多元化的业态模式才能够让商户感受到对自己的支持，消费者才会有宾至如归的感受。